一边久摇不中,一边直降20万,成都楼市的冰火两重天

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楼主 2019-04-28 14:11:39
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万科城二手房

不知朋友们可还记得,自成都出台“一人限购一套”住宅的政策以来,时间已经过去了整整两年。

这两年时间,成都楼市经历了太多变化。而这些变化,很大程度上是政策带来的。

简单来说,成都调控政策步步加强,持续升级限购、限贷、限价、限售。不只是成都,全国大多数城市都经历了这样一股浪潮。

2016年10月限购以来的政策变化,图源锐理

除了住宅购买方面加强限制,在“商办项目的限制、租赁市场的扶持、”等方面均有政策落地。

限购一年后,去年11月16日,成都实施“公证摇号”选房新政,成都楼市从此步入全新阶段这条政策影响颇大。

“摇号”的出现,成都楼市所谓的“渠道费”、“茶水费”终于绝迹,比官方的持续打压还有效果(茶水费、渠道费?成都房管局行动了)。这两个词,已经在成都的楼市里绝迹一年,不知道还有多少人记得那时的疯狂。

摇号持续至今,这个方式也受到过不少质疑,其一是公平性,其二是摇中概率。但在出台之时,它完全说得上是 众望所归 。即便现在回头看,这仍然是个利好刚需的惊世之举,它所带来的“公平性”,相对此前不知好多少倍。

摇号之后,“隐形费用”是成功瓦解了。而成都楼市的“火热”却丝毫未受影响,甚至愈演愈烈(摇号以来,成都市场正在发生这6大变化)。

“刚需”们不断向市政府、房管局写信诉苦,终于在今年5月15日得到正式回应。

5月15日成都出台的“刚需优先”新政,将成都楼市限购政策重新洗牌,被称为“史上最严限购令”。“515”成为楼市革新的重要节点。为此,我们做了一次足够详细的成都楼市政策盘点(本地家庭限购2套、三圈层加入限购……附成都10次调控汇总)。

这是继“摇号解决茶水费”后,对热得过度的成都楼市泼下的一盆冷水,七万人摇号的现象从此消失不见,楼市终于开始降温。时至今日,我们逐渐习惯了这个“凉凉”的温度。

所以,现在去看各个(自)媒体发的文章,大多透着楼市凉了的意味。某楼盘只有6人报名,会被写成一篇文章;某楼盘只有1人报名,也会成一篇文章。

相反的,像天誉这种摇中率仍然只有2.8%的信息,在楼市火热之时此类新闻比比皆是,现在却少人有去写了。其实这样的热盘,新政之后也并不少。

若要说成都楼市凉了,小妹认为这更像是楼市经历了疯狂之后的“稳”。各楼盘终于又回归了需要拿出自己产品核心竞争力的那个时代,置业顾问也不再仅仅是收/验资料的了

不少朋友在问,成都房价到底降了没?

从二手房市场来看,确实是降了,毕竟经历了“限购后-新政前”的那一波疯涨。二手房价涨的太快,现在下跌是一种自然现象。

但从新房来看,小妹可以肯定的说,没有降。也许你看到了一些“捂盘多年也没涨价”的盘,甚至“低于前期售价”的盘。但在摇号以来开出的这617个预(现)售楼盘中,这几个盘只算得上是“个例”。而像华润低价连开金悦湾和润府两盘这样的情况,我们称其为“央企责任”。这对成都新房房价的影响,微乎其微。

从锐理公布的2018年成都房地产市场半年报中的房价数据可以看出,成都房价仍处于稳步上涨的阶段。

成都商品住宅供销价走势,图源锐理

数据只统计到上半年,而这下半年,相信大家都有“涨价”的感觉。

首先,个别区域部分楼盘预售价逐渐提高,颇有曾经惯用的“低开高走”手段的意味。

比如双流区的蓝光江安城,自摇号以来拿了五次预售,价格早已从最初了11000元/㎡涨到了15000元/㎡,装修价从2300元/㎡提高到3600元/㎡。

当然,江安城不是个例,双流区内的,基本都涨了3000元/㎡。

再放大到区域,双流区也不是最特别的。郫都、龙泉都有此类现象发生。龙泉的世茂城,与上述现象相似。

而郫都区,则是因为开了不少高价地楼盘,导致新开预售价基本超过目前区域新房均价了。比如红光镇上的万科时光润园,开盘均价已经达到了15000元/㎡左右,而更靠近城区还有地铁的犀浦区域新房均价也就在13000元/㎡左右。同在犀浦镇上的华邑宸居,预售价更是远超犀浦新房价,最高价超过了18000元/㎡。

虽然销售价格也与楼盘品质、批次有一定关系,但不可否认的是,房价确实涨了

其次,成都出来了不少2万元楼盘。

2万元是个坎,尽管成都市场上一直有一些2万甚至以上的楼盘,但毕竟不普遍。9月底开始,成都已经接连开出了不少2万元楼盘,金科博翠粼湖和西派国樾是最先接受“拷问”的。尽管它们的均价并未过2万,但已经有不少房源卖到了这个价,而它们的位置都相对偏远。

单价近2万元的预售楼盘盘点

随后主城区招商大魔方、东原印长江、天誉、蓝光雍锦丽府、凯德世纪名邸、龙湖上城相继开出,成都的2万元楼盘开始多起来了。

对于这些高价楼盘,理性的购房者会买单吗?

同样是2万元楼盘,有的还是遭遇疯抢,摇中率低的吓人,有的却仅有几人报名,市场分化极为明显

这也就解释了为什么市场上出现了一些“打折”房源,有9折的,有降3万的,有送豪车的,有优惠3%的,更有直降20万的。究其原因,或许是定价太高,购房者不买账。这一现象,并不意味着房价下跌。

整体来看,成都新房房价仍是一个上扬趋势。经过了这两年楼市调控期的你,有什么想说的吗?

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