财报点评|莱蒙国际:物业销售额降59% 售8项目改善现金流

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楼主 2019-06-13 08:11:13
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2018年3月14日,莱蒙国际集团有限公司(03688.HK)发布2017年度业绩公告,报告期内,物业销售合同额下跌58.7%至人民币14.41亿元(汇率转换:2017年期末汇率为1.1963010372)。


物业销售合同额已连续三年下跌,且期内跌幅超过50%,物业销售项目8个,相较去年减少4个。


数据来源:年报披露数据


物业合同销售面积下跌33%至12.55万平方米,平均售价下跌34%至约每平米11475元,主要因为惠州凤凰城的合同销售额之平均售价较其他城市项目的平均售价相对较低所致。


净利润同比激增至436%至38.8亿元 系出售股本权益所致


数据来源:年报披露数据及wind


报告期内,莱蒙国际营业总收入下跌66.01%至15.99亿元,物业销售下跌对收入影响较大;租金跌幅约为12%,酒店运营收益与去年基本持平。净利润暴涨435.79%至38.8亿元,主要因为向和昌集团出售其中一间中国附属公司的若干百分比股本权益,以及出售若干附属公司的股本权益所致。


基本每股收益2.7元,拟每股派现21.73分;现金及银行存款账面值增加约7.6%,融资成本减少约3.5%。主要因为符合资本化的利息开支比例由约21.7%上升至约26.0%。


资产负债率56.96% 速动比率约1.57


数据来源:年报披露数据及wind


报告期内,莱蒙国际资产负债率为56.96%,同比下降约16.8个百分点,流动比率增长0.19至1.73,速动比率大幅增长0.83倍至1.57,变现偿债能力较好;净负债比率由约43.3%跌至约24.2%,由于出售若干附属公司令现金状况改善,及期内权益总额增加所致。 


土地:储备大幅减少 收购悉尼住宅项目

数据来源:年报披露数据及wind


报告期内,莱蒙国际19个项目的土地储备约为64万平方米,同比下跌72.5%;其中,竣工项目11个,约23万平方米;在建项目2个,约20万平方米;持作发展项目2个,约8万平方米;已订约购买或正申请改变土地用途的项目5个,约13万平方米。


莱蒙国际持续深耕深莞惠,并加大在上海、常州、天津的投入,同时通过收购信托,收购悉尼一住宅项目的发展所有权的49%权益。


此外,亦以约1.67亿元的代价收购香港上水马适路若干农地,并签订买卖协议,将收购香港元朗若干农地和持有香港九龙塘窝打老道项目公司的60%股权。莱蒙国际认为,香港房市需求旺盛,增加在香港的土地储备,将带来更佳的协同效应。


年报透露,2018年,莱蒙国际的经营理念为稳中求进,利用公开招拍土地的形式收购一、二线城市的高价土地并不符合其经营理念,将透过出售被低估值资产包优化现金流、负债架构每股净资产及每股现金比例,让其能于市场环境恶化的情况下以较低价格获取优质土地和项目。


期内出售8项目 开拓康养安老与教育业务

数据来源:年报披露数据及wind


报告期内,莱蒙国际与和昌地产集团订立买卖协议,出售泰祥信息咨询(深圳)有限公司、常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司、深圳市水榭花都房地产有限公司及南昌莱蒙置业有限公司的股权。分两阶段出售8个物业项目及相关的公司间贷款予和昌地产集团有限公司。其中,初步出售作价约133.26亿元。


莱蒙国际认为,2018年,中央将进一步收紧未来贷款政策,未来挖掘利润的空间相对较少,过去房地产公司高负债、高规模、快速周转及薄利多销的运营模式将受到考验,并预测未来市场占有率将局限在前20名的企业中。


为保持现金流稳定,莱蒙国际将继续增加租赁物业的规模,现已在一线、二线城市拥有约20万平方米的出租物业,同时带来每年不低于1.67亿元的租金收入。


未来,莱蒙国际将发展战略重点聚焦于粤港澳大湾区、上海与悉尼,发展精品地产。同时,开拓全新的康养安老与教育业务,并考虑采取多种合作模式和直接投资的方式,扩大业务规模,打造新的利润增长点。

(责任编辑:石昊一)
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