全国住宅库存曝光:内蒙古去库存需要7.4年!

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楼主 2019-04-27 13:01:53
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金河湾

全国主要城市中,石家庄的住宅库存去化需要4.68年!以城市群看,东三省、京津冀去化周期都需5.5年以上,而内蒙古的去库存周期最长,达到7.4年;东三省库存成灾,需要6.5年!

根据世联行发布的2018年研究报告,去年全国商品房销售额累计实现15万亿、累计同比增长12.2%,其中商品住宅累计销售额12.6万亿、累计同比增长14.7%。

在45 个重点监测城市中,热点城市销售额除北京下降了4%以外,上海、广州、深圳均扭转了去年销售额同比大降的局面,今年分别上涨 20%、17%、12%。

2018年主要城市住宅销售金额同比(%)

45个城市以量缩价扬为主。量(销售面积)价齐跌的有3个,分别是武汉、天津、廊坊;量价齐涨的城市有15个,量跌价涨的城市27个,深圳属于唯一的量涨价跌的城市(全年均价同比-1%)。

2018 年主要城市住宅销售面积与销售金额同比

截止至2018年12月底,全国商品房待售面积5.24 亿㎡、同比减少 11.0%,比2016年初高点 7.39 亿㎡减 少2.15亿㎡、下降29.1%,当前待售面积相当于2014年4月水平。

待售面积迅速下降缘于商品住宅库存去化迅速。其中商品住宅待售面积 2.51亿㎡、同比下降16.8%,比2016 年初高点4.60 亿㎡减少2.05亿㎡、下降45.4%,当前商品住宅待售面积相当于2012年末水平、占商品房总待售面积的比 重从2016年高点63.1%下降到48.5%、去化量占商品房整体的96.2%。

根据2018年去化速度计算,在世联跟踪的45个城市中,去化周期高于 18 个月的有石家庄、厦门、北京、天津、昆山,分别为56.2个月、37.8 个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月;即石家庄现有库存去化需要4.68年。

北京、天津主要是由于全年供应量大增的缘故,2018 年可售面积同比分别增长41.1%、53.3%; 昆山是因限签导致有部分已售出但未网签,数据失真;石家庄、厦门是因为在调控下,2018年去化速度大降。

从可售面积看,可售大于1000万㎡的有沈阳、天津、北京、青岛、郑州、西安、长沙、成都、昆 明及惠州,但除北京去化周期高达35.5个月外,其余城市去化周期均低于18个月,处于合理区间。合肥、中山虽因为政策微调今年成交量大涨,去化速度加快,目前库存量依然与去年同期水平相当。

主要城市可售面积及去化周期

据世联行推算,至 2019 年全国住宅累计可售量降为 28.4 亿㎡(假设项目新开工 1 年后陆续进入市场; 上一年的新开工面积-当年的销售面积=可售面积,逐年累加即为累计可售面积。)待售面积按照 2018 年的去化速度计算去化周期(去化周期=可售面积/销售面积),预计 2019 年在不考虑新开工住宅的情况下,消化全部库存需大约 1.9 年。

主要城市群商品住宅库存和去化周期

值得关注的是,城市群的库存分布不均仍然持续,北方地区库存大大高于南方。东三省、京津冀、内蒙、山西库存高企,去化周期都在 5 年以上,尤其是内蒙古,去化需要7.4年,全国最高;东三省则需6.5年以上;京津冀需5.5年。

成渝、长江中游、西南四个地区的去化周期 均低于 1 年,显著低于全国 1.9 年的整体水平。而广东的库存去化周期只需1.1年,长江中游(赣湘鄂)及西南(云贵桂)更是只需0.9年。

主要城市群商品房库存和去化周期

世联行认为,长三角地区 2018 年末可售面积增加较多,按照 2018 年的全年去化速度看,长三角城市群的去化周期将拉长 1 年至 2.5 年,在全国销售面积单月增速连续下滑的形势下,2019 年长三角地区或进入去库存攻坚阶段。

来源:南方都市报

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