春江水暖谁先知 房企拿地稳中趋进 楼市回暖可期?

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楼主 2019-05-07 14:32:13
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绿地国际金融城

进入2019年,房地产企业好像有某种突破寒冬进入春天的迹象!

数据显示,2019年1月,一线城市土地市场溢价率上升至7.1%,其中北京有多宗共有产权地块成交溢价率达到了30%以上;二线城市的溢价率也上升了3个百分点,达到了10.1%;三四线城市的溢价率则有所下滑,为12.5%。

 

根据克而瑞的数据,1月土地市场溢价率一改去年下半年连续连跌趋势,环比增加1.5个百分点,达到了10.9%,整体仍维持在10%左右。

 

虽然1月份土地市场溢价率上升,但是房地产企业的拿地力度却稍显缓慢,根据西部证券数据显示,2019年1月,重点城市商品住宅存量多数处于低位。

 

从公布的数据来看,1月份,北京商品住宅存量为942万㎡,去化周期环比下降14%;上海商品住宅存量为372万㎡,去化周期环比下降5%;广州商品住宅存量为1083万㎡,去化周期环比上升6%;深圳商品住宅存量为420万㎡,去化周期环比下降11%。

 

一线城市中,仅广州商品房存量不断增加,其余城市皆处于供应低位。

 

房企拿地稳中趋进

2018年资本寒冬,市场上都在强调现金为王,没有现金的房地产企业就像断了链条的发动机,一时间项目打折出售回笼资金、境外融资成为了新潮流。

 

巧妇难为无米之炊。随着房企手上的项目越来越少,不少房地产企业面临着等米下锅的局面。寻求好项目,拍地收购就成为了企业的重中之重。

 

2月14日晚间,绿地控股发布关于收购中民外滩房地产开发有限公司50%股权及相应债权的公告。标的公司主要资产为上海市董家渡项目,项目位于上海市黄浦区核心区域。绿地控股公告表示收购董家渡项目有利于公司增加一线城市的优质土地储备,增强房地产主业的综合竞争能力。

 

董家渡位于外滩边,自然是房地产企业眼中的香饽饽。早在1月21日,融创中国与泛海控股双双发布交易公告,称融创集团全资附属公司融创房地产与泛海旗下之武汉中央商务区签订协议,收购泛海下属之上海泛海建设公司100%股权,从而持有北京

 

除了这些自带网红属性,收购与被收购都被媒体过度解读的项目,房企更讲究资源合理配置,各大城市占有率均衡等因素。

 

据了解,新城控股1月拿地金额同比大增374%。新城控股1月在天津、太原、德阳、随州、盐城、昆明、滁州、泰安、长沙、武汉、沧州11城市新获取12个项目,新增拿地金额136.2亿元,同比增长374%;拿地面积466万平米,同比增长244%,单月拿地销售比达124%,创2018年以来最高值。

2月2日,金地集团发布公告称,1月公司在沈阳、成都获取2个项目,拿地总地价7.84亿元,总建筑面积16.36万平米。

同日,万科发布公告称,公司1月份在北京、上海、广州等核心城市新增10个住宅项目和3个物流地产项目,其中住宅项目合计建面274.1万平,同比增长25.3%,对于总价124.6亿。

 

2月12日,保利地产发布公告称,1月公司在莆田、长春新获取2幅地块,总地价23.0亿元,拿地面积49.15万平米,拿地均价4679元/平米。

 

很明显,虽然不少房地产企业对2019年房地产发展前景持乐观态度,但经历了调控历程的房企在拿地上还是十分谨慎的。

 

溢价率略有回升

 

房地产企业拿地的主要方式,招标、拍卖、挂牌、收购。房企在拿地上的积极心态,在土地流拍幅数和溢价率数据上可见一斑。

 

根据克而瑞地产研究中心的数据,2019年1月,土地流拍块幅数减少,重点监测的城市本月有95幅地块流拍,相比上月减少了五成多,流拍率也明显回落。

 

流拍率减少,溢价率略有回升。数据显示,2019年1月,二线城市住宅类土地供应2698万㎡,成交3630万㎡。2018年1-12月平均溢价率20%,1月土地溢价率17%,高于12月水平。

 

据了解,1月31日北京市规划和自然资源委员会出让四宗土地,其中包括两宗共有产权房用地及两宗限房价项目用地。四宗土地总出让金为150.03亿元,其中通州区三宗宅地揽金100.5亿元 最高溢价率约40.88%。

 

据新京报报道,北京市通州区台湖镇YZ00-0405-0099、YZ00-0405-0104地块共获得4次网上报价,共有四家企业及联合体参与了现场竞价,经过了70余轮的激烈角逐。

 

值得注意的是,根据中原地产研究中心和诸葛找房统计数据显示,北京年内土地成交1682.69亿左右,比2017年全年少40%。与此同时,2018年的地块平均溢价率为13.7%,刷新了北京十几年历史最低纪录。

 

而春节前的这一拍,对房地产市场显然是十分震撼的,毕竟溢价率约40.88%、经过70余轮的激烈角逐的竞拍现场在政府调控后就鲜少出现了。

 

人是铁,饭是钢,土地资源就是房企的碳水化合物。不管是什么时候,土地储备永远是房地产企业最核心的资产,看来房企打算撸起袖子大干一场了。不过从国家政策、经济基本面、货币政策、金融政策、租赁市场、销售市场等方面来看,放眼2019仍将是“稳”字当头。

编辑  by  何璐

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