人民日报系罕见发声:去库存目标已实现,这类项目要凉了!

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楼主 2019-04-26 15:56:53
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锦绣香江

人民日报外海版旗下媒体罕见对棚改政策发声,称“去库存目标已实现,棚改货币化无保留必要”。

这一说法来自公众号“侠客岛”,作为人民日报海外版编辑部的微信新媒体账号,历来以关注时政话题、提供官方的权威解读为主要内容。而这次罕见对房地产领域的棚改政策发声,其中的意味已经很明显了。

今日上证指数再探下限,报2775.56,跌幅2.52%。而多家地产股更是惨遭血洗,保利地产罕见逼近跌停,跌幅9.75%,以三四线产业地产为主业的华夏幸福惨跌7.77%,万科A同样下跌7.32%

自上月26号“货币棚改叫停”的信息释放之后,地产股就遭遇连跌,一周之内地产股市值蒸发逾3000亿元。

货币棚改真有如此大的影响?

这一轮地产股暴跌看出什么问题?

房地产行业的好日子终于到头了吗?

围绕这些问题,我们需要落回真实的事例中去看,离基层越近,离真理越近。(关于棚改造成三四线房价暴涨的文章,可点击此处阅读)。

侠客岛“谁推高了三四线城市的房价?”一文提供了几个例子:

去年底,中部某县一位刚离职的官员私底透露:“负债太多了,2016年卖了两宗地,今年卖了一块地,老板(指县委书记、县长)都快急死了。县如果土地再卖不出去,抵押的土地价格下跌,银行逼债,政府信用违约,那可麻烦大了。

三四线城市的实情大体如此,由于缺乏支柱产业,人口吸引力弱,自身造血能力缺乏,这些小城市的财政收入一直是一个大问题,因而土地拍卖就成了地方政府最客观的一笔收入。

再看第二个例子:

从2008-2016年,全国棚改已累计改造8000多万户“住房困难群众”,相当于德国的总人口。而快速推进后,开发商都觉得没有多少棚改空间了:“这么多年,城市化建设非常快,城市棚户区其实在迅速减少,一二线城市的棚户区已经不多了。”

棚户区不够用怎么办?西部某市经信委的一位处级干部说,放着这么好的政策不用不可能,没有条件,创造条件也要上。于是就有许许多多是似而非的“棚户区”应运而生,棚改生生不息。

棚改的初衷是好的,在“以旧换新”的思路下完成旧区改造,可以说棚改是城市化进程中的大利器。然而这项民生工程缺越走越歪,成为了人为制造购房需求、炒热房地产市场、抬高土地出让金的手段。原先针对破旧危险的棚户区的改造,在这一思路下已经拓展到旧城改造、城中存改造,只要涉及旧房子的,都可以被“棚改”。

再说最后一个问题:抵押不补充贷款(PSL)

政府规划一批棚改项目,向政策性银行申请专项贷款,国开行再通过PSL拿到央行资金。贷款到手,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,棚改拆迁户拿着拆迁款,欢天喜地买新房去。

仅2016年,棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米。当年全国住宅销售面积13.75亿平方米。再算算,这2.5亿平方米主要集中于三四线城市,其效果就更加可观了。

在这样的循环下,房地产实现了“内部自我生产-消化”——由拆迁生产地皮和购房者,再由拆迁款消化掉库存;而地方付拆迁补偿款,而由拆迁项目取得PSL,由地皮出让获得土地收入,自我再生。

如今可以确定的是,货币化棚改将要告一阶段,而由棚改炒作起来的三四线城市房价,还有可能回降吗?

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