2019年保南郊县房地产潜力分析

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楼主 2019-06-18 14:09:04
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北京华银城

2019年保南郊县房地产潜力分析

1.市场划分

保定市场差异化明显,之前市场可以分为三大板块,即保北京南板块、主城区板块以及其他封闭郊县板块。保北京南板块主要包含涞水县、涿州市、涞源县等地,涞水县与涿州市属于环京十三县,典型的外向市场。涿州主要承接北京南部刚需外溢客群,涞水依托较好的资源优势,主要承接北京南部改善、度假、养老客群,保北京南板块受北京调控政策影响明显。保定主城区板块主要包含保定市区及新三区,近几年政策利好不断,主要为保定本地房地产投机需求,玩的是加杠杆的击鼓传花的游戏。保定其他郊县市场都为封闭市场,需求主要为农民进城,以刚需和改善为主,受政策影响相对较小,房价对标保定主城区。

雄安新区成立后,保定郊县不再单纯以北京为参照点定义城市价值,而是北京与雄安相结合,未来主要以雄安为主。高碑店、定兴、徐水、清苑、高阳等郊县价值提升,其中以高碑店、定兴、徐水区域价值最高。今天主要聊聊保南区域,保定市区市场及涞水、涿州、涞源等外溢市场不再赘述。

 

2.县城人口

除去保北京南板块以及保定市区板块,保定其他板块基本都为封闭板块,房地产发展动力主要是城镇化,农民进城,人口是衡量房地产未来发展的重要指标。阜平、博野、望都等人口低于30万的县城进入的意义不大。

 

3.县城经济

郊县客户的需求主要为自用,多数县城房价和购买力基本吻合,高阳等县城除外,因为有雄安政策利好,房价与购买力有一定脱节。保定郊县市场较为稳定,供求在一定周期内基本平衡,房价上涨较为缓慢,房价上涨因素主要为通货膨胀以及上级市场影响,县城购买力在某种程度上决定了市场的去化结果。阜平、博野、望都、唐县、曲阳、顺平等经济薄弱、居民储蓄额低、县城购买力低的县城可以排除。

 

 

4.政策

高碑店、定兴、高阳属于环雄安第一圈,执行较为严格的限购政策,随着雄安新区基建大规模启动,短期内松动的可能性极低,一旦放开限购,房价将迎来报复性的上涨。

5.交通利好

石雄城际给保南的安国、蠡县带来一定利好,但是在当前房地产形势下,对于一个内生型市场来说,对于当地市场刺激不大。

6.地价房价比

高碑店、高阳、蠡县、定州、定兴地价房价比都在20%以下,一线房企进入,控制好成本依然有较为合理的利润。

 

【最后】

保南郊县的通病就是房地产市场不规范,供大于求,潜在库存量大,红海竞争不是问题所在,当前保南郊县已经进入改善或者刚需转改善的路上,提供更高性价比的产品,迎合刚改和改善客户的需求,以品牌和品质撬动市场,房企依然能够抢占市场蓝海。

综上所述:

高碑店、定兴、高阳为进入第一梯队

定州、安国、蠡县为进入第二梯

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