新城2000亿,不仅跑得快,更要跑的稳

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楼主 2019-06-18 12:42:57
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金鸾御景城

2018年进入倒数时刻,你的2018过得怎么样?

对于很多房企来说,2018是艰难且拧巴的一年。经济形势变化与房地产调控的双重夹击,让不少势头凶猛的房企掉了队。但正是在这一年,有房企逆市冲出重围,撑起房地产新格局的一角。

我们不妨通过今年前11个月的销售排行榜,提前一览今年的地产江湖格局演变。最先抓住眼球的,不是三巨头的规模竞赛,而是TOP10阵营中出现了一个全新的名字——新城控股(601155)。

这家房企是从去年的13名,直接跃升到了如今的第8位。根据新城控股11月份经营简报,今年1-11月,新城控股累计合同销售金额约1985.65亿元,比上年同期增长88.58%;累计销售面积约1591.25万平方米,比上年同期增长106.18%。

也就是说,在你看到这篇文章的时候,新城控股已经历史性闯进2000亿房企阵营。几乎是同时,新城控股还实现了北京拿地的零突破,上周以23.3亿元的价格敲开北京楼市大门。这两件事同时发生,极具画面感。

在限竞房大潮中,新城控股想要在北京树立起产品标杆不易,但拿到这块地本身就意义重大——一家2000亿房企无论如何都必须在北京插上旗帜!况且,目前北京土地市场相比从前,溢价水平已经大大降低,是拿地的机会期。

从销售额2015年破300亿,2016年破600亿,2017年破1200亿,再到2018年破2000亿,当我们习惯性用中型房企的眼光来看待新城控股的时候,这家低调的房企在短时间内不声不响地实现了业绩飞升。

当然,在感叹新城跑得快的同时,我们不得不观察一下,新城跑得稳吗?

企业稳健与否,是多种因素共同作用的结果。我们针对新城控股的土地战略、经营模式、财务状况和人才团队这四个方面来进行解读,分析一下这家企业的可持续性。

“因城施策”的土地战略

毫无疑问,过去这一轮房企的高增长普遍得益于三四线城市的爆发,尤其是以碧桂园、恒大这样重仓三四线城市的大房企为典型。

新城控股也不例外,这家企业的土地布局大致是“1441”结构:一线城市10%,二线城市40%,三线城市40%,四线城市10%。土地结构下沉,完美踩中了这一轮房地产爆发增长的节奏,助力新城控股在过去3年实现了89%的复合增长速度。

不过随着棚改政策调整,很多业内人士认为接下来的趋势是一二线城市相对稳定,三四线城市将开始下行。但是,新城控股今年的拿地路线,仍有不少投向三线城市。

原因只有四个字——“因城施策”。这四个字,不仅是如今地方政府调控楼市的指导方针,也是新城控股拿地投资的指导方针。

新城控股董事长王振华透露:“我们每周都要开一个一城一策的周例会。因为中央提出把调控的一些权责交给地方政府,进行一城一策调控,所以我们提出了一城一策市场研究周会,对每个区域每个城市,甚至每个城市的每一个片区进行研究,把市场研究得更加精准。我们上半年每周一次,我亲自带队,白天没有时间,晚上开,通过一城一策研究找到一些机会。”

要知道,中国的三四线城市有数百个,根本不应一刀切地对待。可能在大众眼中“三四线城市将要下行”是一件模糊笼统的概念,但在新城控股这里,是极为具体精确的。通过一城一策的研究,新城控股发现三四线城市之间,房地产市场天差地别。

我国各个地区棚改政策推行的时间、规模和货币化安置力度本身相差很大,而且棚改并不能完全左右一个城市的房地产销售情况。而新城控股重仓的三四线城市,又并非以棚改驱动当地楼市,这些城市最主要发展动力仍是是城镇化进程。

要知道,以都市圈为核心的城镇化是中国经济发展的压舱石。到2030年,中国将迎来3亿的新市民,其中包括通过农民前往城市务工所带动的举家向城市搬迁、农村家庭在城镇购房安家、学生上学后留在城市就业等方式向城市融入的新居民群体。这个群体去一二线城市的可能不大,但很可能定居围绕在一线、强二线、省会城市周边的三四线城市,这些城市将承担起卫星城的角色。

因而,新城控股便有选择地进行瞄准:布局主要集中在长三角、珠三角等经济发达地区的强三四线城市,中西部地区则聚焦于都市圈内。抓住这些城市的农民进城和当地改善型需求带来的楼市机会。

孙宏斌曾经说过,干房地产就两件事,一是投资,二是盖房子。第一步走对,就赢了大半。

作为一家2000亿级别的房企,不涉足三四线城市是难以持续发展下去的。如何通过前瞻性的土地战略,为企业的明天布下一局精妙的好棋,至为关键。

某券商分析机构研判称:新城控股超万亿的货值足以支撑未来至少3年高增长。2018年上半年,新城控股新增土地储备对应楼面地价仅2634元/平米,为销售均价的1/4,而且超半数位于长三角区域,具备较强的发展潜力。

住宅与商业 共振合力

从经营模式的角度来说,新城控股所坚持的“住宅与商业双轮驱动战略”,已经显示出强大的动力和稳定性。通常企业说双轮驱动,最怕出现靠一条腿支撑,带着另一条腿前行的状况。这不是双轮,而是“跛脚”。

而新城控股住宅与商业,是步履协同的双腿。纯住宅地块由住宅开发事业部开发;综合体和商办类地块,由商业开发事业部开发,双方独立经营,互不牵涉捆绑。同样是因城施策,适合发展住宅的城市,未必要做商业;适合发展商业的城市,未必要做住宅。

新城控股的商业综合体中,可销售部分占比高,足够回笼现金,自持运营部分后续回报率好,能持续带来稳定的现金流,也就是说,新城的商业板块并不依赖于住宅板块进行补血发展。

通过真正将住宅与商业放在同等战略高度去对待,新城控股的商业板块成长得很快。去年新城控股旗下商业品牌,吾悦广场商业综合体中的配套住宅及可售小商铺销售,便为新城控股贡献了约30%的销售金额。

经过6年的发展培育,吾悦广场不断升级演变,成为中国商业地产运营名列前茅的品牌,去年全年实现租金及管理费收入 10.2亿元,平均出租率 97.91%。

今年截至目前,新城控股在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到90座,足迹遍布上海、广州、天津、重庆、南京、海口、长春、西安等国内74个大中城市,计划到2020年,新城控股将开业100座吾悦广场。

秉承着“有情怀、不复制、具规模”的九字箴言,各地的吾悦广场,均以“在地思维”洞察当地人文风貌、城市肌理,为每一座城市定制打造个性化的商业空间,逐步形成百座城市、百座吾悦、百种风貌的生动格局。

如无意外,2018年吾悦广场将为新城控股带来超过20亿元的全年租金及管理费收入。

毫无疑问,新城控股的商业+住宅的双轮动力,助力这家企业能够更加稳健地前行,降低楼市周期波动对企业带来的影响。而且,尽管互不捆绑,两大板块之间的品牌影响力共振,对于城市配套的完善,区域价值的提升,都会起到合力的作用。

高周转 高回款 低成本融资

但凡是短时间内规模猛增的房企,无一例外都会被关心资金压力、负债的问题。尤其是在今年金融监管格外严格的情况下,已经有跑得过快的房企出现资金链断裂的情况。

而新城控股的稳健风格,在资金方面体现得很明显。在加速全国化扩张的过程中,新城控股拿地均价始终保持在当期销售均价的20%上下,不仅很好地控制了拿地成本,更打开了可观的盈利空间。

根据2018年年中报告,上半年新城控股实现营业收入157.58亿元,同比增长39.1%;毛利润60.43亿元,毛利润率达到38.35%,归属上市公司股东的净利润为25.38亿元,比上年同期大幅增长122.81%。

可以看到随着规模扩张,新城控股的赚钱能力提升明显,实现了有质量的高增长。

“高周转,保回款”是如今房企格外重视的资金安全手段。上半年,新城控股的操盘项目资金回笼率高达86.8%,甚至高过碧桂园和恒大这两家巨头,略低于万科。2016年-2017年间,CRIC监测的170家房企的存货周转率,整体平均水平分别是0.39、0.35,而新城控股则实现了0.51、0.61。

高周转与高回款,让新城控股得以拥有充足的资金,稳健持续地进行扩张。

上半年,新城控股扣除预售款后的资产负债率为56.4%,同比下降1.2个百分点,较2017年全年下降1.7个百分点。在手现金达248.4亿元,一年内到期债务171.7亿元,对应现金短债比达1.4倍, 偿债压力不大。

与此同时,新城控股也通过多元化的融资方式,严格控制融资成本,补充资金。2017年,新城控股整体融资成本持续下降至5.32%,在行业中居于较低水平,也是民营房企中融资成本最低的企业之一。

在融资环境日益艰难的情况下,今年新城控股多次成功发债。今年上半年已发行总额度13亿美元的美元债。6月26日,新城控股接到上交所核准批文,批准其发行总额为47.27亿非公开发行公司债券。

这家企业的发展前景和高成长性,无疑是被资本市场看好的。

离职率最低的房企

2018年的房地产市场之难,从不少明星企业管理团队换血,明星高管出走就可见一斑。人才队伍尤其是高管团队动荡,对于企业的稳定无疑会造成极大的负面影响。

保证企业稳健前行的一大核心问题,便是人才团队的稳定。人才团队稳定,才衍生出战略的延续性和执行力的稳定。这也是新城控股能够逆势突破的一大原因:人才团队非常稳定,是公认的高管离职率最低的房企之一。

新城控股的高管团队,平均司龄达到10年以上,有一大批高管在这里服务了超过15年,甚至很多与老板共同打江山元老级人物都在。这对于一家走过25年的企业来说,可谓难得。

在保持既有高管团队稳定的同时,近年来,新城控股又引进了主管商业的联席总裁陈德力和主管人力资源的联席总裁袁伯银等一批优秀的职业经理人,并且都能够较好地融入和稳定下来,独挡一面、发挥作用。

在这批高管的带领下,新城控股培育起属于自己的人才团队。在新城,持续进行了18年的“新睿计划”,招聘选拔校园毕业生,并为他们制定“成长3-6-9计划”。也就是说,在新城控股,每一个应届生拥有9年的成长时间。

随着人才制度持续供血,目前在新城控股的人才结构中,80后占55%,90后28%,70后13%,60后4%。80后和90后成为这家房企的绝对主力军,这是一个年轻又对新城控股极具归属感的团队。

与此同时,新城控股通过扁平的管理结构、轻松直接的办公环境和丰富的薪酬制度来吸引和维护人才团队的稳定。《限制性股票激励计划》保障了公司与高管及骨干管理人员同心共创、共享成就;“新城合伙人”跟投制度及“共创、共担、共享” 计划实现了项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩;“竞创百亿”计划鼓励更多城市公司深耕所在区域,提高市场占有率。

看过了新城控股的土地、经营、资金和人才战略,现在你知道了,这匹2000亿级的房企,除了跑得快,其实也一直跑得挺稳的。

筑梦粤港澳,将幸福传递

新城控股怀揣梦想筑梦珠三角,在加快全国化布局的同时持续深耕珠三角区域,紧随粤港澳大湾区进行深度布局。经过近两年的不懈努力,新城控股已落子珠三角大部分城市,其中珠三角地区占集团总土储面积约5%。2018年6月新城控股广州公司升级为区域公司,下设佛肇公司、惠州公司、珠中江公司、湛江公司、广州公司等,截至2018年11月,新城控股广州区域公司在售及待售项目已达到9盘。

未来新城控股将有更多的项目亮相珠三角,新城控股也将延续对百年住宅与工匠精神的专注,以不凡实力与决心,共同肩负奋斗珠三角的幸福未来。

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