100%自持万科当房东 业内:不利于稳定房价

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楼主 2019-04-28 08:20:00
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碧桂园大学印象

6月6日,桂城街道将出让一宗超5.5万㎡的商住地,最终万科以25.3亿+70年100%自持夺下该地。该宗地成为首宗自持达100%的地块。

据悉,地块将以“限地价、竞自持面积、竞自持年限”的方式进行竞拍,没有设置人才住房竞拍阶段,当达到限价后直接竞自持,当自持达到100%时,则要转入竞自持年限,增幅5年/次,最高自持70年。可谓拍地规则花样百出。

地块位于南海区桂城C22街区地段,与广州芳村仅一桥之隔。起拍价超15.6亿元,折合楼面价9483元/㎡。

这是佛山史上挂牌地块起拍楼面价最高的地块,作为佛山热点置业板块之一,目前桂城的楼价已超过3万/㎡,而且在售的新房库存量已严重不足。

业内:地荒 全部自持也要拿项目

对于此次佛山地块出让,方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,地荒,全部自持也要拿项目。

100%自持确实令市场一片哗然,这意味着开发商变成了房东,全项目终身不得销售。政府、市场始料不及,总而言之,无论换什么法子都挡不住房企抢地热情。

邓浩志认为,换个角度考虑,房企其实低价获得了优质固定资产。项目若敞开竞价估计可达3万/平,而这个片区的住宅,业内普遍认为2020年前后售价可过4万/平。万科最终仅以楼面价1.5万/平获得,其实是捡了个“大便宜”。虽不可销售,但作为上市企业提升资产估值仍然很合算。

据邓浩志分析,全自持项目有三种出路:1、开发公寓持有经营,或长租或短租,优点是现金流稳定,缺点是回报率低,机会是国家扶持租赁市场政策可能出台;2、以租代售,一次性卖长期使用权,类似小产权房做法,优点是能回笼现金,缺点是价格不高;3、项目证券化卖给小投资者,探索阶段。

在邓浩志看来,竞自持不利于稳定房价。这种拍卖结果最终增加了租赁产品,未来租金水平会更加稳定。但可销售的住房因此减少了,土地供应哪怕保持不变,可售住房供应都会减少,供求矛盾更加突出之下,房价一定会在未来报复性反弹。我坚信这种政策不会维持太久,问题很快就会暴露。

此外,邓浩志认为,目前全国土地市场整体上仍然供不应求,高房价依旧治标不治本。过去半年各地对楼市采取了疯狂打压,但全部采用抑制需求,价格等“立竿见影”的办法。从根本上,市级政府没权处理土地指标不足问题,土地供应量打不开,条件再苛刻,房企依旧继续疯抢。无他,后市一定报复。

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