小区围墙真的要拆吗?

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楼主 2020-05-27 14:46:26
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(姊妹微信) 中国会议 ccce2001【←长按可复制】


中央提规划新方针:


你的小区要拆墙

内部道路归公有


元宵节前夕(2月21日),中央公布了一份重磅文件,不仅“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区”,还要求“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”


围绕这份文件“拆除小区围墙”的要求,赞同者有,质疑的声音也有。有人疑问:没有围墙,物业怎么管?陌生人随意进出怎么办?还有人冷嘲热讽,认为中央推广的街区制无助于疏解城市交通拥堵,这么干是拍脑袋做决定。而很快,某官媒就表示:不是拍脑袋!





要回答这个问题,必须回到文件制定的出发点上。


这份文件,全称为《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。作为时隔37年重启的中央城市工作会议的配套文件,它勾画了“十三五”乃至更长时间中国城市发展的“路线图”,说它重磅一点不为过。


经过37年发展,中国城市日新月异,但问题吗?也不少。尤其是各种“城市病”,必须得治,刻不容缓。这就是这份重磅文件的出发点。


对于中国的“城市病”,文件里这样表述:城市建设盲目追求规模扩张,节约集约程度不高;依法治理城市力度不够,违法建设、大拆大建问题突出,公共产品和服务供给不足,环境污染、交通拥堵等“城市病”蔓延加重。


在中央看来,封闭小区是当前城市病的一大病因。随着大宗用地开发越来越普遍,宽马路、大广场、超大封闭社区形成,迫使人们不得不开车出行,却拥堵在路上。摊大饼式的城市扩张,不但造成街区宜居性不高,社区活力缺乏,也令不少人的城市生活并不快乐。


这些“城市病”需要治到什么程度?中央有总体目标:实现城市有序建设、适度开发、高效运行,努力打造和谐宜居、富有活力、各具特色的现代化城市,让人民生活更美好。实现“和谐宜居、富有活力、各具特色”,“原则上不再建设封闭住宅小区”,“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”就是中央着力推出的新举措。




街区制


不少人觉得,如果能居住在一个封闭小区,特别是单位大院,那必是极好的。因为外有保安守门,内有绿地红花,闲杂人等不得入内,不仅显得有身份,住得也安心。因此,他们对于拆围墙、街区制有不少意见:小区围墙跟城市交通拥堵能有啥关系?街区制让外人随意进出小区,还能和谐安宁吗?


人们在抱怨新生事物时不妨也多思考一些。


第一,小区拆围墙其实就是清除城市交通路网栓塞。封闭式小区确实有好处,但对于城市交通而言,它无异于一个个“拦路虎”。

在地图上看,每个封闭小区都有可能成为城市的交通“盲点”。很多封闭小区一方面不允许小区内道路对外开放,一方面迫使城市道路绕小区进行规划,于是一些传统街道的小路,本可以充当为主路分流的“交通毛细血管”,却被封闭小区堵死,导致所有的车流压力都集中到主干道。这岂不是在人为制造拥堵?

由于封闭式小区的进出往往只有一到几个出口,而且如今不少小区规模越来越大,一旦成为数万人入住的超大型封闭社区,将让小区出入口与其关联的道路通行压力巨大,极易造成拥堵。想想你们小区门口的车流,你还敢说小区围墙和城市拥堵没关系?

在欧美等发达国家,拆掉围墙的街区制正是破解城市拥堵的良药。为应对交通拥堵难题,不少国家正是通过发展小街区,畅通城市毛细血管,使城市路网稠密,四通八达,从而达到“治堵”的目的。

中国的城市越来越堵,大量的道路资源却被封闭在小区里闲置,这怎么可以?拆掉围墙,推广街区制,不仅出门就有通途,还能提供更多的停车泊位,难道不好吗?





第二,街区制并非威胁社区安宁的洪水猛兽,拆围墙有助于增强社区活力。

长久以来,封闭式小区用围墙将城市割裂成一个个封闭的小单元,往往只能搞内循环,不仅阻碍交通,也妨害经济繁荣。与之相比,开放式的街区制的优点就是资源共享。

街区制之所以会有这一优点,关键是它具有由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。最常见的街区制是,楼上住人,属于私有空间;下面做生意,属于商业空间或者公共空间。


这样一来,没有围墙的街区制就能将封闭小区内的其他资源公共化,例如绿地、停车场、小商铺等,带来更多的商业活动。这些神经末梢被激活,整个城市的经济会更有活力。


被激活的还有社区活力。中国一些城市的老城区,如南方一些城市的骑楼,就是典型的街区制,居民们往来密切,邻里关系融洽,而在一些大城市高大上的封闭式小区里,小区居民往往互不相识,甚至一个楼层的邻居都从不打交道。


推广街区制带来的更多公共空间,将让更多的城市居民告别冷漠的围墙,给整个社区带来生活气息,逐步建立熟人社会,这岂不会给居民带来更大的安全感?





配套


当然,“没有围墙,怎么保障居民道路安全?”“车来车往,如何不被噪音打扰?”“很多小区道路本就狭窄,如何达到疏解交通的目的?”,这些老百姓担心的问题确实值得关切。


毕竟,很多人已经习惯了“封闭化”的小区模式,对“街区制”新生事物多少总会无所适从。平静的家里突然来了陌生人,咋办?这就提醒相关执行部门:街区制推广不会一蹴而就,在制定具体规划时,必须注意完善与之相关的配套措施。


首先,推行街区制要有“软件”支撑。这里说的“软件”主要是权益的划分,我们知道,《物权法》规定,建筑区划内的道路、绿地、用于停放汽车的车位等,都属于业主共有。未来,街区的道路、绿地、停车位的所有权、使用权、收益权如何分配,还需要在法律上有明确规定和细分,绝对不可以是一个糊涂账。


其次,推行街区制还得有“硬件”保障。解决好停车问题、物业管理问题、环境问题、住宅区内公共空间等问题,是实现住宅街区化的前提。


例如,由于街区制使得居住区楼下的车流增加、车速更快,增添了交通安全隐患,同时加大了居住区的噪音干扰,这就需要考虑到街区单元尺寸的大小。有媒体介绍,成都的“小街区规制”试验对街区单元尺寸有明确规定:街区单元尺度不宜大于200米×200米,街区单元规模约50亩左右;道路网密度宜不低于10km/km2,道路宽度宜不大于25米。这种细化的要求值得借鉴。很多小区内部的道路不规整,如果开放小区作为公共道路通行,必须要经过相应的改造,这样的“硬件”改造离不开政府的参与。


街区制的推行还需要一些单位做表率。当前,街区制的推行仍面临一些问题,尤其是人们的思想观念误区需进一步疏通,需要一些单位大院率先垂范、引领,加快开放步伐。这一点,中央的《意见》已经明确,“单位大院要逐步打开”,开放封闭小区从一些单位大院开始,才有利于未来街区制的顺利推行。




中国交通为什么这么堵?


现在交通堵塞已经成为了像阳光和空气一样普遍的东西,尽管每年因交通堵塞而引起的资金损失以亿万计算,但有些顽固的成见与习惯却蒙蔽了我们的双眼,阻碍了对问题的解决。


该怎样解决交通特别堵的烦人局面?有一个很容易被想到的办法是:多修路!可是,我们却明显没有给道路留下足够的施工面积!请看下面几张我国的城市和这个星球上其它城市进行对比后的俯瞰图(视点高度均为5公里):



大家应当可以轻易发现,巴黎与华盛顿的街道纵横交错几乎无法统计,而东京虽然从表面上看来密密麻麻的都是房子,但其间的细小道路却布满了整个画面以至于很难分辨。


而我们的城市是以小区和大院为单位的,无论是老百姓居住的居民小区,还是各个大型公司企业的厂房写字楼,都极其热衷于圈占一大块该死的地皮作为他们的独占资产,不得轻易路过。虽然主干道的宽度要大于上面那些大城市,但总体道路面积却远远小于前者。


这就使我们——一个人口密度高达135人/平方千米的拥挤国家更加的拥挤,我们的国民一边抱怨着城市的堵塞,一边被纹丝不动的堵车困扰得暴跳如雷,而最后还又愚昧无比的霸占了那些本来可以用来修建道路的土地,堵塞了本来可以穿行而过的捷径。


而国外的大部分城市并不会用长长的围墙去围拦某一群建筑,它们只会将临近的几个小建筑分为小块,让更多的公路从建筑群中通过。从上图中可以明显发现在国外的城市中,围墙与围栏很少。建筑与建筑之间很少会有隔墙,以便于人员车辆顺利通过。


所以,以往那种以围墙来标识社区的城市组成模式正是我们交通状况难以改善的主要原因之一。


现代高层建筑在施工的时候,地下车库部分都是必须的,这就使贯穿公路的地下通道只会占用数额不大的成本。而多出来的临街商品房的价值要远远大于普通居民楼,还可以省去楼间绿地的施工维护费用,再加上交通便利的边际成本,将公路从小区之间穿过的做法将是只赚不赔的。若结合本空间“关于临街建筑的改进”的创意,被占用土地面积还会进一步缩小1/3以上。


话虽如此,公众大多并不买账:


小区里跑汽车,会增加事故风险;老人、儿童的活动空间,会受到侵占;还会挤占原有业主的停车位。而且,开放已建成的封闭小区,面临着与现行《物权法》的冲突。


更为重要的是,中国城市居民经历了四合院、单位集体大院,再到目前的封闭小区,唯一不变的就是“封闭性”。无论时代怎样变化,“深宅大院”一直是中国人共同的追求。


故宫,中国大院文化的核心代表。南北长961米,东西宽753米,占地72万平方米,总建筑面积15万平方米。院从小到大层层相套,四周不仅高墙森严,还以护城河进一步加强了对外隔离。


对中国人来说,有墙的地方才有家


在传统中国文化中,围墙是重要的组成部分。繁体“國”字,表现了一个四周城墙围合的地域。围墙在中国人心中不仅关系着家庭的安全与舒适,更关系着家族的兴旺与衰败。


中国最有代表性的民宅,山西乔家大院,其大院内又分6个大院,内套20个小院,大院四周全都是封闭式围墙,高三丈有余。在这里,可以看出中国人对“围合”的看重。




乔家大院是城堡式建筑,三面临街,四周是高达10余米的全封闭青砖墙,大门为城门式洞式,是一座具有北方汉族传统民居建筑风格的古宅。


住宅封闭模式能在中国占据主流,一方面与封闭的农耕文明有关,另一方面也与中国城市的起源息息相关。美国夏威夷大学建筑学院教授缪朴认为:“中国城市的兴盛主要取决于帝国政府而不是公民在经济及政治事业上的进取精神。”这导致中国城市居民一般对自己城市的公共事务缺乏参与,更为注重私域空间,体现在住宅上就是四合院这种形式。

上世纪50年代北京典型机关大院


1949年后,封闭大院是权力和身份的象征


时间到了1949年,大批革命成功者从天南海北聚集到北京。除了少数高级干部住进了王府、四合院,大多数人无处立足。于是,大批办公楼、住宅楼在北京旧城的西、北方向出现。


众多大院连成片,各院人数上千至数万人不等,在中国各大城市中独一无二。除了中国人传统的围墙文化之外,又受到苏联“大街坊”、“小区”概念的影响。一个大院占地动辄数十上百公顷,形成一个个的独立王国。

军队的机关大院,从公主坟一直到北京西山脚下,空军、海军、通信兵、总后、炮兵、装甲兵、工程兵、铁道兵等司令部依次排开。国家和市属机关的宿舍院,集中分布在从西便门、阜成门以西,到木樨地、三里河、百万庄一带,据说最高时有78个部委,50多个都是在西边,其中三里河地区又是主要的聚集区。


在当时,能住进大院是权力和身份的象征,作家洪烛在一篇文章中写道:“这些大院就像一个个独立的小城市,有自己的办公区、生活区、食堂、服务社、礼堂、俱乐部、游泳池、医院、车队、幼儿园、小学,甚至中学。培英、育英、群英、育红、友谊都是大院的子弟学校。”



军训部大院地图,院内包括基本的生活设施。


《新民周刊》曾采访总后大院子弟姜云诚,他说:“我们院有奔驰车,去外地可以坐飞机。很多东西在地方上买不到,大院里面都有特供,我小时候还吃过MM的巧克力豆。当时放内参片的除了人民大会堂、军博、政协礼堂,我估计最好的就是总后的礼堂了。全是真皮座椅,雕龙画柱。那时我父亲在军队的文化系统,我能拿到一些特殊的票,提前混进去,从晚上7点一直看到凌晨3点钟,而且是同声翻译。”


从白石桥到中关村,每个大院都有自己的礼堂,不过从上世纪50年代至80年代中期,30多年的时间里,这个地区没有一座公共电影院。


据统计,到上世纪80年代末,北京各种大院已达2.5万个。


上世纪90年代后,新型小区的楼群和围墙形成了新的大院类型。


住进封闭社区,才算过上了“人”一样的生活


上世纪90年的初期,中国的住宅建设开始进入真正意义上的房地产开发时期,人们也更多地从单位大院宿舍中逃离出来,从与单位同事扎堆的居住,变成更加自由、分散和多元化的居住。住宅房地产开发,规划面积动辄几十万、上百万平方米,大部分采取封闭小区的规划设计理念。封闭式社区不仅是郊区新建大型住宅区的标准形式,同时也出现在市中心的城市改造中。


从1991年到2000年,上海83%的居住小区以不同的方式被封闭起来;同期,广东封闭了54000个小区,覆盖70%以上城乡面积及80%以上人口。(数据来源:《城市生活的癌症——封闭式小区的问题及对策》)


封闭社区的概念是上世纪80年代在美国开始流行的,但是这一居住形式在国外一直备受争论。21世纪初,英国也曾出现增加“大门社区”的提议,然而这遭到了很多学者的反对,他们认为封闭小区如果太多,有可能会妨碍社会不同人群之间的沟通交往,增加种族隔离与阶级固化的风险。不过,为什么封闭小区在中国却能受到广泛的追捧呢?


传统因素不可忽视。中国政法大学教授方流芳在微博中说:“中国是一个围墙社会。长城、城墙、院墙(大院、北方四合院、南方小庭院都是封闭小区)代表着一种‘划界定纷止争’,‘惹不起,躲得起’的相邻哲学。与美国人持枪自保相比,筑墙自保更为明智。”现如今,中国人仍然普遍认为小区“栅栏越高越安全,封闭越严越高端”。


中国人对于私域也重新开始重视起来。不同于大院子弟,很多住在大杂院的中国人过了几十年没有私域空间的生活,家里任何鸡毛蒜皮的小事,整个院子全部知晓。这种环境生活久了,自然对私域空间更加渴望。上世纪90年代旧城改造时期,不少脱离大杂院住进楼房的人甚至认为,这才算过上了“人”的生活。


安全因素是中国人喜欢封闭式社区的最直接理由。1978年后,中国居民的收入不断上升,但贫富差距也在拉大,与此同时,犯罪率也在提高。今非昔比的日常生活让许多城市居民的不安全感与日俱增,对城市公共空间也开始产生怀疑和恐惧,封闭式社区无疑成为了立即增加安全感的良药。


中国的土地出让制度也是造成封闭式社区盛行的原因之一。中国的房地产开发商可以拿到一大块完整的土地进行建设,这在很多土地私有的国家是难以想象的。例如,中国一个小区通常占地达12-20公顷,内含2000-3000户;而美国的封闭式社区平均只有291户,其中有一半只有150户或更少。而开发商也更愿意通过建造封闭社区来提升土地价值。


北京


东京


纽约。从北京、纽约、东京同比例尺的卫星遥感图上可以看出,北京路网密度远远低于其他城市。(图片来源:中科院遥感所)


封闭社区给中国带来了什么?


大量封闭社区的存在使得交通成为最引人关注的问题。1990年代初北京规划规模最大、档次最高的住宅小区,方庄住宅区几乎把南二环和南三环连成一片,但在南北1.4公里的跨度中,只有一条东西向的道路——蒲方路,不仅小区内微循环的效应不能显现,更无法为外界提供交通便利。


类似的问题在后来建设的天通苑社区也有体现,庞大的社区虽然内部路网纵横,却只有立水桥一个主出口,实际上很像一个“大院”。大量大院和封闭社区的存在,使得北京的路网密度不到其他国际大城市的60%。


封闭式社区除了带来交通问题,也加剧了居民对“外面”的心理恐惧。加拿大建筑评论家博迪认为:“当环境中充满毒品、犯罪及日益恶化的重组关系,‘在里面’就成了被保卫、支持、爱护的有力象征,‘在外面’令人联想到被暴露、孤立及软弱可欺。”这种心理也会降低居民外出的欲望。


不过,封闭社区的出现也有积极的一面,它使得业主自治成为可能,小区的业主委员会正是很多人参与公共生活的第一步。


至于打开已经建成的封闭社区,除了前文已经说到的民意难题和法律难题,还有诸多的现实难题。大连市2004年就宣布逐步取消封闭小区,然而近10年来,这座城市还是新建了700多个封闭和半封闭小区。


站在中轴路上,马路两边是一模一样的两个总政大院院门。(图片来源:《中国国家地理)


至于打开单位和机关大院,面临的困难可能更大。据《中国国家地理》的报道,1990年北京亚运会,规划亚运村用地时,北京北部条件优良,唯一的障碍是要穿过总政大院,北中轴路就在这里成为“断头路”。后来,是经过当时国家主席杨尚昆的批准,才将总政大院一分为二,中轴线得以向北延伸,成就了后来的亚运村地区。


来源:人民日报、三匠行、央视新闻

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