武汉小吃餐饮联盟

元宵节开盘降价遇冷的紫荆华庭,传递给郑州楼市怎样的信号?

房产投资人 2018-06-12 16:02:32


昨日,元宵佳节,南三环的“神盘”紫荆华庭在售房部选房认筹,推出135套房(优质房源),均价约1.3万元/㎡,当日大定不足60套,去化率不足45%。


比起去年屡次“开盘清盘”的“战绩”,这次的较低认筹率有点让人不太适应,尤其是在价格下调约1000元/㎡的前提下(去年最高房价飙到1.45万/㎡)。


如果去年10月开盘,别说1.3万,即使是1.5万也照样给搞清盘了,这就是市场,世易时移,物是人非,房还是那个房,价却已不是那个价,业绩也不再是以前的业绩!


本次开盘的楼栋不临南三环,可以说是楼王位置,而且本次推出的房源也都是市场上热销的89㎡的小三房和118㎡小三房,如此好的优质房源,却没有能激起市场的热捧,我们不禁要问:这到底是为什么呢?


答案其实很简单!


第一,客户量太少!限购限贷政策卡住了大部分购房客户,使得有名额买房的客户屈指可数,房投前几篇文章说的闸住80%的购房客户,并不为过,在郑州限购限贷还没有明显松动的大背景下,选择这个时候开盘,无疑是一种勇气!据统计,本次参加选房的客户不足100名,如果去年可能是500名客户来抢这一百多套房


第二,价格没有降到位!从去年“限地价、竞房价”的最高限价来看,都比周边楼盘低了20%左右,加上近期高价房源不予备案等因素,郑州楼市可以说是全面限价,在这种氛围下,大家的房价预期开始降低,而本次紫荆华庭开盘价1.3万,只是比前期的1.4万低了1千元左右,还不足10%,因此,对于市场形不成强有力的刺激,因此,转化率较低也就很正常了,如果本楼盘后期价格不再向下调整,后期认筹转化率将越来越低。


紫荆华庭是南三环的代表性楼盘,由于其优越的地理位置、地铁2号线的开通利好以及宇通的品牌效应(虽然有去年的大白墙影响)等,其1.3万/㎡的房价,在南三环管南片区的几个大盘中可以说具有很高的性价比。


接下来,周边的几个“高价盘”不知道该如何应对,特别是正商中州城,目前的售价在1.35万/㎡左右,最高时房价也飙到了1.4万元/㎡,按照正商以往常用的营销策略,后期大幅降价或将不可避免。如此,旁边的永威城就有点难堪了,他目前的售价在1.45万/㎡左右,如果也跟着降价,将不符合永威的风格,如果不降价,如果周边的小兄弟们都降价争抢客户,摆在永威城面前的或将是长时间的“颗粒无收”(价格相差500元/㎡大家可能还是选择永威城,但如果相差1000元/㎡以上,则大部分客户就不再认永威的牌子了)!


让我们再来梳理一下南三环附近的、几个调控后开盘的在售楼盘,从东往西数,第一个是去年年底开盘的信保春风十里均价1.15万元/平米,开盘去化率不足70%;第二个是金沙湖高尔夫官邸,去年年底开盘均价1.4万元/㎡,后来提高至1.45万元/㎡,而今已经回调至1.35万元/㎡;而最西边的就是康桥康城,去年一直捂盘,等到最后开盘已经大势已去,开盘推出房源不多,虽然转化率较高,但价格最终也没能突破1.3万元/㎡;最后就是昨日开盘的绿都紫荆华庭,由原来的1.45万元回调至1.3万元/㎡。


从以上几个楼盘来看,都面临着客户数量不足的难题,虽然这些楼盘已经率先降价,但由于降价幅度不大,因此并没有引起市场的热捧,接下来,不排除这些楼盘率先大幅降价以争抢有限客户,如果有几个优质大盘率先降价,必将引发更多区域、更多楼盘加入到降价阵营中来。


如果突然哪一天,某个楼盘降价20%左右出现在你的面前,你不要吃惊,因为,这就是上级领导的旨意,现在你不明白,几个月后你就会心领神会!



《房投》并非权威,只是用一种购房者的分析角度来探讨问题,每个人都有每个人的标准,每个人也都有每个人的答案,本文抛砖引玉,希望能对诸位以后的房产投资有所帮助!房投分享稿件请发至:415570654@qq.com。

Copyright © 武汉小吃餐饮联盟@2017